Повномасштабна війна змінила географію попиту на українське житло. Львів, Івано-Франківськ та Ужгород стали важливими напрямками для внутрішньої міграції, а ціни на оренду й купівлю квартир у цих містах почали реагувати не лише на зарплати та вартість будівництва, а й на безпекову ситуацію. Проте є нюанс: захід України більше не можна вважати єдиним дорогим ринком. У Львові, Ужгороді та Івано-Франківську формуються різні цінові тенденції, а вартість житла далеко не завжди відповідає фінансовим можливостям місцевих мешканців. Повідомляє NNews із посиланням на аналітику ЛУН, архівні матеріали українських ЗМІ та офіційні джерела. Ціни в різних областях Щоб зрозуміти, як змінився ринок із 2019 до 2026 року, потрібно розділяти три показники: оренду квартир, продаж житла на вторинному ринку та ціни в новобудовах. Це різні сегменти, тому їх не можна безпосередньо порівнювати. Також важливо враховувати, що статистика порталів нерухомості переважно відображає ціни в оголошеннях або медіанні оцінки пропозицій, а не остаточні суми, за які сторони уклали угоди. Львів: відносно доступного житла до одного з найдорожчих ринків країни Архівна точка відліку: 2019–2020 роки За даними Державної служби статистики, наведеними Асоціацією західноукраїнських забудовників, середня місячна оренда однокімнатної квартири у Львівській області в грудні 2019 року становила 4705,78 грн. Це показник для області, а не лише для міста Львова. У 2020 році середня вартість квадратного метра в новобудовах Львова, за даними галузевого видання «Журнал будівництва Львівщини», перебувала приблизно на рівні 18–20 тис. грн. До жовтня 2021 року вона зросла до 24 100 грн за квадратний метр. Після початку повномасштабного вторгнення попит на львівське житло посилився. У 2023 році, за даними ЛУН, однокімнатні квартири на вторинному ринку подорожчали на 12% у доларовому еквіваленті порівняно з періодом після завершення зимових блекаутів. Середня вартість такої квартири тоді сягнула $58 500. У 2024 році Львів залишався серед найдорожчих міст за орендою: середня місячна ставка для однокімнатної квартири становила близько 17 000 грн. Станом на початок жовтня 2026 року картина ще дорожча. За статистикою ЛУН, оренда однокімнатної квартири у Львові коштувала приблизно 24 800 грн на місяць, двокімнатної — 31 500 грн, трикімнатної — 38 300 грн. За рік ставки зросли відповідно на 38%, 37% та 40%. На вторинному ринку медіанна вартість однокімнатної квартири досягла $75 600, двокімнатної — $108 000, трикімнатної — $145 000. Це ціни пропозицій, а не гарантована вартість укладених угод. Львівський ринок демонструє головний парадокс воєнного часу: житло дорожчає навіть тоді, коли місто регулярно стикається з повітряними тривогами та ракетними атаками. Івано-Франківськ: місто, де вторинне житло помітно подорожчало після 2022 року До повномасштабної війни Івано-Франківськ був доступнішою альтернативою Львову для купівлі квартири. Після 2022 року ситуація почала змінюватися. За підсумками 2023 року ЛУН зафіксував зростання вартості однокімнатних квартир на вторинному ринку міста на 18% у доларах. На той момент середня ціна сягнула $31 700. Для порівняння, у Львові аналогічне житло коштувало $58 500. У 2024 році Івано-Франківськ ще не конкурував зі Львовом за абсолютною вартістю квартир, але залишався серед міст із помітним тиском на ринок оренди. Надалі розрив скорочувався завдяки зростанню попиту та вартості житла. За даними ЛУН на початок жовтня 2026 року, оренда однокімнатної квартири коштувала приблизно 22 500 грн на місяць, двокімнатної — 27 000 грн. За рік обидва показники зросли приблизно на 44%. На вторинному ринку медіанна вартість однокімнатної квартири становила $48 800, двокімнатної — $68 000, трикімнатної — $85 500. За рік ціни зросли відповідно на 24%, 19% та 14%. Водночас новобудови мають власну цінову динаміку. У жовтні 2026 року середня стартова вартість квадратного метра в сегменті комфорт-класу становила близько 45 200 грн, бізнес-класу — 49 700 грн. За рік ці показники зросли на 26% і 29%. Це означає, що Івано-Франківськ уже не є автоматично дешевим варіантом для тих, хто шукає житло на заході країни. Однак нижча ціна квартири порівняно зі Львовом не гарантує, що її оренда буде пропорційно дешевшою. Ужгород: як невеликий ринок опинився серед найдорожчих Ужгород особливо показовий для розуміння впливу війни на нерухомість. Місто розташоване поблизу кордону з ЄС, а після початку повномасштабного вторгнення стало одним із напрямків переміщення українців. За підсумками 2023 року середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку Ужгорода становила $51 600 — на 7% більше, ніж після завершення зимових блекаутів. Це було значно дорожче, ніж в Івано-Франківську, де аналогічна квартира коштувала $31 700. Проте ринок не зростав безперервно. У 2024 році, за даними, які наводило «Суспільне», попит на купівлю житла на Закарпатті скоротився на 5–8%, а зацікавленість в оренді — на 10%. Рієлторка Антоніна Гера повідомляла, що оренда трикімнатної квартири площею 100–110 кв. м, яка у 2023 році коштувала близько $800, у 2024 році становила $600–650. Але зниження попиту в окремий період не означало тривалого здешевлення. У липні 2026 року медіанна оренда однокімнатної квартири в Ужгороді досягла 22 500 грн на місяць. За три роки вона зросла приблизно на 51%: із 14 900 грн у липні 2023 року до 16 700 грн у липні 2024-го та 19 000 грн у липні 2025-го. У жовтні 2026 року медіанна вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку становила $68 500, двокімнатної — $105 000, трикімнатної — $120 000. За рік ціни зросли відповідно на 12%, 11% та 6%. Новобудови також дорожчали: у жовтні 2026 року середня стартова ціна квадратного метра в сегменті комфорт-класу становила близько 49 700 грн, бізнес-класу — 57 200 грн. Отже, Ужгород демонструє іншу модель ринку: невелике місто з обмеженою пропозицією житла може мати дуже високі ціни навіть без масштабів Львова. Як змінилися ціни з 2019 до 2026 року Доступні архіви дозволяють простежити основні поворотні моменти, але не дають змоги побудувати повністю однорідний ряд за всіма трьома містами, кожним роком і кожним типом житла. Тому наведені нижче показники — це контрольні точки з різних джерел, а не єдина статистична серія. ПеріодЩо відбувалося2019–2020Оренда однокімнатного житла у Львівській області — 4706 грн на місяць наприкінці 2019 року. У Львові новобудови коштували близько 18–20 тис. грн/м² у 2020 році. 2021Квадратний метр у львівських новобудовах подорожчав приблизно до 24 100 грн до жовтня. 2022Повномасштабна війна змінила міграцію та попит на оренду. Єдиної зіставної статистики для всіх трьох міст за цей рік у використаних архівах немає.2023Однокімнатні квартири на вторинному ринку коштували в середньому $58 500 у Львові, $51 600 в Ужгороді та $31 700 в Івано-Франківську. 2024Оренда однокімнатних квартир становила близько 17 000 грн у Львові та 18 500 грн в Ужгороді. На Закарпатті в окремих сегментах оренди спостерігалося зниження ставок. 2025У грудні оренда однокімнатної квартири коштувала близько 17 000 грн у Львові, 21 300 грн в Ужгороді та майже 16 000 грн в Івано-Франківську. 2026На початок жовтня оренда однокімнатної квартири становила приблизно 24 800 грн у Львові та 22 500 грн в Івано-Франківську. В Ужгороді в липні показник становив 22 500 грн. Медіанні ціни продажу однокімнатних квартир на вторинному ринку у жовтні — $75 600 у Львові, $68 500 в Ужгороді та $48 800 в Івано-Франківську. Дані показують загальний напрямок: порівняно з довоєнним періодом житло в західних містах стало дорожчим, але його вартість змінювалася нерівномірно. На ринок впливали міграція, доступність пропозиції, будівельна активність, інфляція та коливання попиту. Важливо й те, що ціни в гривнях та доларах можуть змінюватися по-різному. Зростання гривневої вартості не завжди означає таке саме зростання в доларовому еквіваленті. Чому так відбувається: обстріли, блекаути та попит на безпечніше житло На перший погляд, постійні ракетні атаки та загроза відключень електроенергії мали б знижувати вартість нерухомості. Проте ринок реагує складніше: ризики війни одночасно впливають і на бажання купувати житло, і на географію попиту. Перша причина — внутрішня міграція. Після початку повномасштабного вторгнення частина українців переїхала до західних областей. Коли кількість людей, яким потрібне житло, зростає швидше за кількість доступних квартир, орендна плата може підвищуватися. Динаміка оренди у Львові, Ужгороді та Івано-Франківську узгоджується з цим механізмом, хоча сама по собі не доводить, що саме міграція пояснює все зростання цін. Друга причина — обмежена пропозиція. Не кожна квартира, яку можна побудувати або виставити на продаж, з’являється на ринку в потрібний момент. На пропозицію впливають вартість матеріалів, робочої сили, фінансування, темпи будівництва та готовність покупців вкладати кошти в об’єкти, які ще не здані в експлуатацію. ЛУН повідомляв, що у 2023 році забудовники відновлювали активність, але темпи будівництва залишалися нижчими за довоєнні. Це створювало ризик дефіциту нових квартир у регіонах із високим попитом. Третя причина — безпека стала характеристикою житла. Покупці оцінюють не лише площу, ремонт і район, а й наявність укриття, резервного живлення, автономного опалення та водопостачання. Відключення електроенергії можуть зробити менш привабливими квартири у висотних будинках без резервного живлення ліфтів і насосів. Водночас будинки з автономними системами можуть отримувати конкурентну перевагу. Проте це не означає, що будь-яка квартира з генератором автоматично дорожча: значення мають витрати на обслуговування, характеристики будинку та реальний попит. Четверта причина — нерухомість залишається способом збереження заощаджень. За умов економічної невизначеності частина покупців розглядає квартири як довгострокове вкладення. Додатковий інтерес можуть формувати інвестори, які розраховують на подальшу оренду. Однак високі ціни пропозицій не означають, що кожна квартира швидко продається. Власники можуть довго не погоджуватися на знижки, тоді як покупці відкладають угоди через безпекові ризики або брак коштів. Чи справді захід України став безпечним притулком для інвестицій? Ні. Відносна віддаленість від фронту не гарантує захисту від ракетних атак, пошкодження інфраструктури або тривалих відключень. Крім того, ринок нерухомості не є однорідним. Львів, Івано-Франківськ та Ужгород відрізняються розміром, пропозицією квартир, місцевою економікою та можливостями для працевлаштування. Саме тому зростання цін не варто трактувати як доказ того, що нерухомість у цих містах гарантовано приноситиме прибуток. Висока ціна купівлі може поєднуватися з витратами на ремонт, простоями між орендарями, податками та ризиком подальшого здешевлення. Що з цим робити: чи потрібно регулювати ціни на законодавчому рівні Коли оренда житла зростає швидше за доходи населення, виникає питання: чи повинна держава обмежувати ціни? Є два основні підходи. Перший — безпосередньо обмежувати орендну плату або її підвищення. Другий — збільшувати пропозицію доступного житла, розвивати соціальну оренду, надавати адресну допомогу та захищати права сторін договору. Практика інших країн показує, що законодавче регулювання можливе, але воно має різні форми. Німеччина: обмеження початкової орендної плати У Німеччині діє механізм Mietpreisbremse — так зване гальмо орендних цін. У визначених регіонах із напруженим ринком житла початкова орендна плата для відповідних квартир, як правило, не може перевищувати місцеву порівняльну орендну плату більш ніж на 10%, з урахуванням передбачених законом винятків. У липні 2025 року федеральний уряд Німеччини продовжив дію цього механізму до кінця 2029 року. Це не загальнонаціональна фіксація вартості всіх квартир. Правила застосовуються у визначених місцевостях і за встановленими законом умовами. Франція: орієнтир на референтну орендну ставку У Франції в окремих районах із напруженим ринком діє контроль орендної плати. Для відповідного житла встановлюють референтну ставку, а базова орендна плата не повинна перевищувати підвищену референтну межу. Для окремих випадків передбачені спеціальні правила. Такий підхід дає змогу обмежувати надмірні ставки у визначених районах, але не означає, що держава встановлює єдину ціну для всіх квартир у країні. Іспанія: регулювання в зонах із напруженим ринком Іспанський закон про житло № 12/2023 передбачає механізми стримування орендної плати в районах, офіційно визначених як зони напруженого житлового ринку. Для окремих категорій орендодавців та житла можуть застосовуватися обмеження початкової орендної плати за системою індексів, а також правила її перегляду. Цей приклад важливий тим, що регулювання залежить від конкретного місцевого ринку та характеристик орендодавця, а не поширюється однаково на всі помешкання. Чи потрібні такі правила Україні? Україні варто розглядати не лише обмеження орендної плати, а й комплексну житлову політику. Станом на 2026 рік законодавчі засади такої політики визначає Закон України «Про основні засади житлової політики» № 4751-IX від 13 січня 2026 року. Він передбачає, зокрема, розвиток доступного та соціального житла, державну підтримку придбання й оренди, прозорість орендних відносин і захист прав орендарів та орендодавців. Проте наявність закону про житлову політику не слід ототожнювати із запровадженням загального обмеження ринкових орендних ставок у Львові, Ужгороді чи Івано-Франківську. На мою оцінку, для України найбільш доцільним був би такий підхід: Розвивати соціальну оренду. Створювати фонд квартир, які надають за доступною платою людям, що не можуть орендувати житло за ринковою ціною. Запроваджувати адресну допомогу. Підтримувати домогосподарства, для яких оренда забирає надмірну частину доходу, замість того щоб однаково субсидувати всіх. Захищати сторони договору. Забезпечувати зрозумілі умови оплати, перегляду ставки, повернення застави та припинення договору. Збільшувати пропозицію. Сприяти будівництву доступного житла, відновленню пошкоджених будинків і залученню квартир, які тривалий час не використовуються. Розглядати адресні обмеження в кризових районах. Якщо ціни різко зростають, а доступного житла бракує, можна дослідити доцільність тимчасових правил для визначених категорій оренди. Чому не варто просто встановити максимальну ціну для всіх? Якщо обмеження буде нижчим за рівень, за якого власники готові здавати житло, частина квартир може перейти в інші сегменти ринку або взагалі зникнути з пропозиції. Це не гарантований результат, але ризик, який потрібно оцінювати перед запровадженням таких заходів. Тому регулювання має супроводжуватися розвитком доступного житла та контролем за фактичними наслідками. Саме по собі обмеження ціни не створює нових квартир. Що буде далі: чи повернуться ціни до довоєнного рівня Точний прогноз залежить від безпекової ситуації, доходів населення, міграції, доступності іпотеки та темпів будівництва. Жодне з доступних джерел не дає підстав стверджувати, що після стабілізації ситуації ціни обов’язково повернуться до рівня 2019–2021 років. З погляду ринку нерухомості можливі три основні сценарії. Сценарій 1. Стабілізація без різкого повернення населення Якщо безпекова ситуація поліпшиться, але значна частина українців залишатиметься за кордоном або не матиме фінансової можливості повернутися, попит може знижуватися поступово. У такому випадку оренда в окремих сегментах може подешевшати або стабілізуватися. Найбільш вразливими можуть бути квартири, які власники оцінюють значно вище за середній рівень ринку, а також помешкання з недоліками в розташуванні чи технічному стані. Однак автоматичного падіння цін на всі квартири не буде: результат залежатиме від кількості доступних пропозицій і платоспроможного попиту. Сценарій 2. Безпекова ситуація поліпшується, але попит залишається високим Якщо Львів, Івано-Франківськ та Ужгород і надалі приваблюватимуть працівників, підприємців, студентів та інвесторів, попит може залишитися значним. У такому випадку ціни не обов’язково знизяться навіть після завершення активної фази війни. На них впливатимуть вартість будівництва, інфляція, доходи населення та доступність фінансування. Важливо також, що повернення частини людей до рідних міст не означатиме миттєвого зникнення всіх чинників, які підтримують попит на заході країни. Сценарій 3. Масове повернення населення та збільшення пропозиції Якщо значна частина переселенців повернеться до своїх домівок, а будівництво та відновлення житла прискоряться, потреба в оренді в західних містах може зменшитися. Це створить умови для корекції ставок, особливо там, де попереднє зростання було пов’язане з дефіцитом квартир. Проте навіть за такого сценарію повернення до цін 2019 року в номінальних гривнях не є обов’язковим: за цей час змінилися загальний рівень цін, витрати на будівництво та інші економічні умови. Які показники варто відстежувати Для прогнозу ринку важливі не лише оголошення з новими цінами. Варто дивитися на кількість активних пропозицій, термін продажу квартири, різницю між ціною в оголошенні та фактичною сумою угоди, обсяг нового будівництва й кількість людей, які потребують оренди. Окремий індикатор — співвідношення орендної плати до місцевих доходів. Якщо оренда продовжує дорожчати, але зарплати не встигають за нею, частина орендарів може переїжджати в дешевші райони, шукати менше житло або відкладати купівлю. Тому найважливіше питання — не лише скільки коштуватиме квартира, а й скільки людей зможуть її орендувати або придбати. Чому це важливо Ринок нерухомості на заході України став одним із показників того, як війна змінює економіку та повсякденне життя. Високі ціни можуть свідчити про попит і обмежену пропозицію, але не обов’язково про загальне зростання добробуту. Для орендарів це питання доступності житла. Для покупців — ризику переплатити. Для держави — необхідності поєднувати захист людей із розвитком житлового фонду, а не покладатися лише на адміністративне регулювання. Висновок: після стабілізації ситуації оренда в окремих містах і сегментах може знизитися, якщо попит ослабне та з’явиться більше пропозицій. Але повернення всіх цін до довоєнного рівня не гарантоване. Найімовірніше, ринок змінюватиметься нерівномірно: одні квартири можуть подешевшати, інші збережуть вартість, а якісне житло в затребуваних локаціях залишатиметься дорогим. Першоджерела: ЛУН — статистика нерухомості та річні звіти; Державна служба статистики України; «Суспільне»; РБК-Україна; офіційні правові джерела Німеччини, Франції, Іспанії та України.